By Extrasul de carte funciară este documentul care spune adevărul juridic despre un imobil. Nu promite, nu explică, nu negociază. Arată clar cine este proprietar, ce sarcini există și ce limitări apasă asupra dreptului de proprietate. În practică, multe tranzacții imobiliare se blochează nu din lipsă de cumpărători, ci din cauza unor mențiuni ignorate sau necunoscute din acest extras.
Pentru vânzător, extrasul poate scoate la lumină probleme vechi, uitate sau considerate rezolvate. Pentru cumpărător, devine un filtru de siguranță, dar și o sursă de surprize neplăcute. O notare aparent minoră poate întârzia semnarea contractului sau poate anula complet vânzarea.
Blocajele apar de obicei pe neașteptate, când termenele sunt strânse, avansurile plătite, iar emoțiile ridicate. Lipsa unei verificări atente transformă un proces simplu într un maraton birocratic. De aceea, înțelegerea fiecărei apariții din extrasul de carte funciară nu este un detaliu tehnic, ci o condiție importantă pentru o vânzare sigură, rapidă și fără conflicte.
Orice diferență între situația reală și cea înscrisă oficial poate genera pierderi financiare, amânări costisitoare sau litigii inutile, mai ales atunci când verificarea este tratată superficial sau amânată până în ultimul moment, fără consultarea unui specialist cu experiență în tranzacții imobiliare complexe, locale și sensibile în timp util.
Sarcini ascunse care pot opri tranzacția din loc
Una dintre cele mai frecvente apariții neașteptate din extrasul de carte funciară este existența unor sarcini active. Acestea limitează dreptul de dispoziție al proprietarului și sperie imediat orice cumpărător informat. De cele mai multe ori, vânzătorul află despre ele abia când procesul este deja avansat.
Ipotecile sunt cele mai cunoscute și apar frecvent în urma creditelor bancare. Chiar dacă datoria este achitată în fapt, lipsa radierii din cartea funciară blochează vânzarea. Banca trebuie să emită acordul de radiere, iar acest pas consumă timp și nervi.
Pe lângă ipoteci, pot apărea privilegii imobiliare sau sechestre. Acestea provin din datorii către stat, procese în desfășurare sau executări silite începute și abandonate. Orice astfel de notare face imposibil transferul de proprietate până la clarificare.
Cele mai întâlnite sarcini care creează blocaje sunt:
- ipoteci neradiate după stingerea creditului
- sechestre fiscale sau judiciare
- privilegii pentru cheltuieli de judecată
- drepturi de retenție
Fiecare necesită documente specifice și proceduri diferite de radiere. Ignorarea lor duce aproape sigur la amânarea sau pierderea vânzării.
Drepturi ale terților care reduc valoarea imobilului
Extrasul de carte funciară poate conține drepturi reale în favoarea unor terți. Acestea nu împiedică întotdeauna vânzarea, dar o pot face mult mai dificilă. Mulți cumpărători refuză automat astfel de proprietăți.
Uzufructul viager este un exemplu clasic. Chiar dacă proprietarul vinde, beneficiarul uzufructului își păstrează dreptul de folosință. Pentru un cumpărător care vrea să se mute imediat, acest aspect este un blocaj major.
Dreptul de servitute este adesea subestimat. Poate însemna acces obligatoriu pentru vecini, limitări de construcție sau utilizare restricționată a terenului. În practică, aceste detalii scad atractivitatea și valoarea de piață.
Mai pot apărea drepturi de superficie sau promisiuni de vânzare notate. Acestea indică existența unor alte interese juridice asupra imobilului. Orice neclaritate aici ridică semne de întrebare serioase pentru notar și cumpărător.
Este important ca vânzătorul să știe exact ce drepturi sunt înscrise. Unele pot fi stinse, altele doar explicate corect și asumate contractual.
Neconcordanțe între situația din acte și realitatea din teren
Un extras de carte funciară poate arăta o situație juridică aparent corectă, dar diferită de realitate. Suprafața înscrisă poate să nu corespundă cu cea măsurată. Compartimentarea poate fi modificată fără actualizare cadastrală.
Aceste diferențe sunt frecvente la apartamente vechi sau case extinse în timp. Balcoane închise, camere adăugate sau anexe construite fără autorizație creează probleme serioase. Notarul nu poate autentifica o vânzare dacă datele nu coincid.
Un alt blocaj apare când imobilul este intabulat parțial. Terenul apare în cartea funciară, dar construcția nu. În acest caz, vânzarea se face doar după finalizarea înscrierilor legale.
Cele mai comune neconcordanțe sunt:
- suprafețe diferite față de releveu
- construcții neintabulate
- schimbări de destinație nedeclarate
- lipsa actualizării după dezmembrări
Rezolvarea lor presupune cadastru nou, acte suplimentare și timp. Planificarea din timp face diferența dintre o vânzare rapidă și una blocată luni întregi.
Litigii, promisiuni și interdicții care apar pe neașteptate
Extrasul de carte funciară poate conține notări privind litigii aflate în curs. Chiar dacă procesul nu este finalizat, simpla existență a unei acțiuni în instanță sperie majoritatea cumpărătorilor. Riscul perceput este prea mare.
Promisiunile de vânzare notate sunt un alt obstacol major. Ele indică faptul că imobilul a fost deja promis altcuiva. Chiar dacă promisiunea este veche sau aparent abandonată, efectele juridice rămân.
Interdicțiile de înstrăinare pot proveni din contracte, hotărâri judecătorești sau măsuri de protecție. Acestea blochează total vânzarea până la expirare sau ridicare. Orice tentativă de ocolire duce la nulitatea actului.
Multe dintre aceste situații pot fi rezolvate, dar nu pe loc. Ele necesită consult juridic, documente doveditoare și răbdare. Lipsa informării corecte creează tensiuni inutile între părți.
O vânzare reușită începe întotdeauna cu un extras de carte funciară analizat atent, nu doar citit. Fiecare mențiune are un impact direct asupra timpului, prețului și siguranței tranzacției. Când surprizele sunt identificate din timp, soluțiile devin clare și controlabile.
Un proprietar informat inspiră încredere, iar un cumpărător liniștit este mai aproape de semnare. Claritatea juridică nu vinde doar un imobil, ci și siguranța unei decizii bune pentru ambele părți.